En temas de Inspección Técnica de Edificios (ITE), el Ayuntamiento de Madrid ha sido pionero en la conservación de la edificación desde hace más de 10 años y, siguiendo este compromiso con sus ciudadanos, tiene previsto actualizar y renovar la actual ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones. La legislación de referencia se puede encontrar en la página web del ayuntamiento de Madrid.
Estas inspecciones no son más que la herramienta municipal que pone de manifiesto la obligatoriedad de los propietarios de conservar y mantener su edificio, recogida desde hace ya 40 años en las leyes españolas. Lo sorprendente es que no fue hasta hace unos diez años que se empezó a regular por los Ayuntamientos y hoy día muchos municipios siguen sin ordenanzas que establezcan los parámetros de la revisión. La inspección es, por el momento, la única herramienta obligatoria por ley para cuantificar el estado de los edificios, garantizando su conservación, usabilidad, seguridad y salubridad.
Desde 1960, con la ley de propiedad horizontal, se pone de manifiesto la obligatoriedad de los propietarios a conservar y mantener sus edificios. Pero no es hasta 2006, con la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación, que no aparece la figura del técnico mantenedor.
En el artículo 8 de dicha ley, se exige la figura de un técnico competente para llevar a cabo las operaciones programadas de mantenimiento en los edificios de obra nueva con la única finalidad de empezar a regular la obligatoriedad de conservación ya comentada. Entre sus competencias estarían las de gestionar, supervisar y certificar que todas las labores de mantenimiento estipuladas en el libro del edificio son llevadas a cabo en tiempo y forma.
Este artículo no es de aplicación para edificios anteriores a 2006, pero sobra comentar la necesidad de esta figura en los mismos, así como de un plan de mantenimiento o libro del edificio.
De la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) se extraen las competencias de los técnicos competentes o técnicos mantenedores como se han venido llamando, que los define como arquitectos y/o arquitectos técnicos o aparejadores, ya que son las titulaciones académicas habilitantes para la realización de proyectos, obras, dirección de obras, informes de patologías, etc, que se realicen en edificios de carácter administrativo, residencial en todas sus formas, docente, etc… Esto lo extraemos de la LOE, que define qué es una obra, un edificio, los agentes que intervienen y sus obligaciones. En especial en los Art. 2 (definición de edificación y/o obra), Art. 3 (definición de los requisitos de la edificación, mantenimiento y conservación) y Art. 10, 12 y 13, que definen las obligaciones y responsabilidades de los agentes técnicos que intervienen en las obras.
De lo anterior se infiere la necesidad de que las Comunidades de Propietarios cuenten con la figura de un técnico mantenedor, que controle y prevenga los posibles daños antes que lleguen a producirse. La diferencia entre la actuación preventiva (que sería la resultante de tener entre sus filas a este técnico) y la reparadora (que es la resultante de la realización de obras, cuando el daño ya está causado) puede alcanzar un ahorro a las comunidades de hasta un 60% en obras de reparación.